Våra tips till dig som ska bygga hus

Du kanske precis börjat fundera på att bygga ett eget hus, du kanske just köpt en tomt och ska till att välja husföretag för totalentreprenad eller så ska du göra allting själv och spar pengar.

Vi valde att bygga med totalentreprenad eller nyckelfärdigt som det ibland kallas, vi kände ingen som hade gjort det och därför skriver vi ner vad vi hade velat veta innan. Det är alltså inte tips från juristen, försäkringsbolaget eller husföretaget utan från oss, privatpersoner som mitt i livet bestämde oss för att låta bygga ett eget hus. Den största affär vi gjort, så dessa tips hade vi gärna haft innan vi började.

Det finns så mycket man tror, hoppas och tar för givet. Man glömmer att alla inte tänker exakt som man själv. Så här är våra tips till dig efter vårt eget husbygge, självklart kan det finnas mycket mer att tillägga som andra upplevt i sitt husbygge, men detta är våra egna tips.

1) Se till att ni har en överblick av varje steg i byggprocessen och vilka delar som ingår och när de inträffar.

Vissa husföretag har byggprocessen beskriven i enkla överskådliga flöden med text och bild, andra har ingen, utan beskrivs översiktligt muntligen. MEN du är sannolikt bättre hjälpt av skriftlig än muntlig information. Viktigt att någon i familjen håller riktigt bra koll på byggprocessen. Be säljaren förklara och leverera byggprocessen i skrift och nöj er inte innan ni är trygga och förstår. Ni som byggherrar har ett stort ansvar, husföretag i en totalentreprenad hjälper ER, men NI har ansvaret.

2) Säkerställ att du kan göra tillval och att de verkligen stämmer överens med hur du tänkt dig. När du väl skrivit på är det svårt att ändra något eller skicka tillbaka något som missuppfattats. Se allt i skrift och gärna bild, ett muntligt löfte är svårt att bevisa i efterhand.

Du träffar förmodligen flera husföretag som du väljer emellan. Någon detalj kanske gör att du väljer det ena. För oss var det markentreprenad-killen som ingav förtroende och gav en vettig prislapp samt att husföretaget erbjöd möjligheten till en för oss estetisk trappa som var avgörande. Vi visste att vissa materialval var jätteviktiga och ville inte ha ett koncept-hus där någon annan gjort en massa standardval. Vi hade tydliga preferenser för hur vi ville ha det och utgick från en husmodell som vi kunde modifiera och göra flera tillval. Vi visste också att vi inte skulle kunna göra tillval på allt då vi hade en begränsad budget, så vi fokuserade på det som var viktigast för oss och tänkte att övriga standardval fick duga. Kom ihåg att det kostar att riva byggnader, finns el och vatten draget? Om svaret är Ja, finns det då kommunala bestämmelser kring detta som ni måste känna till och betala för? Kostnad för att ansluta fiberbaserat bredband kan varieraberoende på hur mycket som är förberett?

Ett tips är att inte bryta ut någon del ur totalentreprenaden för att spara pengar, det kostar i slutänden när husföretaget inte tar ansvar för den delen i byggprocessen för ansvaret har du.

3) Kom ihåg att du är byggherren. I slutänden är det du som får se till att allt stämmer med hur det ska vara och hur du ville att det skulle bli. Så se från början till att allt allt allt ser ut så som du vill ha det.

När du väl bestämt dig för vilket husföretag du ska jobba med så kommer fasen när ni går igenom alla val och hur huset ska se ut. Säkerställ återigen att ni menar samma sak. När du väl har en ritning, ser något konstigt ut så fråga. Det måste vara exakt 100 % så som du tänkt dig på ritningen även om någon muntligen sagt något annat. Det som är självklart för dig är inte självklart för säljaren (som är den som leder processen i detta läge).

När du väl har ritningarna i din hand och ska söka bygglov, gå noggrant igenom ALLT du ser, det kan finnas något avgörande som missats och det är sista chansen att upptäcka detta. Är måtten rätt? Är rummen rätt planerade? Sitter fönstren på rätt ställe och är de i rätt storlek? (Mindre ändringar som annan placering av fönster etc går att ändra senare).

Titta så att marklinjerna på husritningen stämmer med verkligheten. Detta kanske den som hjälper säljaren med ritningen har dålig koll på så säkerställ att det ser rätt ut. Det kan bli konsekvenser i slutänden när du står ensam kvar som du då måste reda ut med kommunen om ritningen är felaktig.

En sak att tänka på när det gäller den färdiga ritningen är att husföretaget redan från början ritar in möbler i olika rum, till exempel en soffa, fåtölj, tv-bänk etc i ett vardagsrum. Du tänker att så vill jag inte ha det, hussäljaren säger att det bara är ett exempel för att göra ritningen mer illustrativ. Bevaka så att inte denna möblering och placering kommer att användas för planering av el-uttag eller placering av kommod etc i ett badrum.

4) Säkerställ från början att husföretaget erbjuder konsultation med elektriker, köksritare, kakelaffär och andra underkonsulter i priset. Viktigt för att få det moderna hem du vill ha. Lägg undan minst 200 tkr utöver Projektkostnadskalkylen (PKK) som husföretaget sammanställer. Du kommer att behöva pengarna. 

Jämför bankers upplägg för BK, kan skilja stort. När du planerar budget och ordnar med byggnadskreditiv från banken, tänk på att merkostnader är omöjligt att undvika. Det handlar om sådana kostnader du inte känner till på förhand. Exempel på det är kakel, du betalar inte bara för att du väljer annat kakel än standard utan även för sättning av detta. Om du väljer stora plattor kan sättningsavgiften vara lika stor som själva kostnaden för plattan, en kostnad som du kanske inte först räknat med. Du kommer med all säkerhet att få lägga till en hel del gällande el. Här kan vi skriva en bok men viktigt att du förstår att det som ingår är förvisso svensk standard men den är kanske inte tillräcklig för ditt hus, där modern belysning med olika spottlösningar sannolikt inte ingår. Vi lever i tider när man vill ha mycket uppkoppling, snygg belysning och väldigt flexibla rum och köksmiljöer. Snåla inte här utan kalkylera med en rejäl slant. Här är det extremt viktigt att från början se till att få tid med en elektriker. Vi trodde att vi skulle få möjlighet att gå igenom våra önskemål med elektrikern men fick kämpa en del för det. Det kostade tid, sömnlösa nätter och massa extra pengar.

I en totalentreprenad handlas lokala hantverkare upp och de får en pott pengar av husföretaget för det ni kommit överens om med husföretaget. Tillägg kan vara kostsamma med enhetspriser för extra eluttag, Internetuttag och belysning som du kan tycka vara väl kostsamma i en jämförelse för om du hade handlat upp detta själv, men i detta läge har du inget val. Kom ihåg att hantverkare som elektriker och rörmokare inte har samma härliga känsla som du har för ditt hus och de har ingen koppling till muntliga överenskommelser du har haft med din husleverantör. De har fått en given ritning och peng för att utföra ett arbete i ditt hus.

En annan sak att ha i åtanke. I en totalentreprenad ska du bara behöva ha en kontakt, byggledaren utsedd av husföretaget. Byggledaren sköter alla diskussioner med olika hantverkare som bygger ditt hus. Här kan det uppstå lägen där byggledaren till exempel säger att ni kan prata direkt med elektrikern med tillägg etc så slipper ni den extra avgiften på 10% så kallad ÄTA som annars tas ut av entreprenaden. Det kan vara skönt att slippa den extra merkostnaden, men tänk också att då har du tagit över ansvaret för tilläggen, att de beställs och levereras korrekt samt installeras så som du vill och tänkt. Det kan fungera utan problem, men det utgör en risk som kan påverka samarbete och tidplan.

5) Se till att du får komma ut till husbygget ofta, så du ser hur det framskrider, särskilt i slutfasen. Din byggledare (den som tar vid från husföretaget du valt när du skrivit på avtalet och husbygget drar igång) kan inte komma ut till ditt hus mer än mitt på dagen och inte särskilt ofta, säkerställ att du får träffa någon på bygget ofta. Se till att du har en full kompbank på jobbet att ta ut. De som bygger ditt hus arbetar samma tider som du och därför måste du anpassa dig.

Under resans gång kommer du att vara beroende av många olika yrkesmänniskor. De allra flesta är toppen och vill verkligen att du ska bli nöjd. Dock kan återigen det som för dig är självklart inte alltid vara det för, låt oss säga rörmokaren. Han kanske är van att dra rören så som verkar mest praktiskt medan du tycker det är självklart att man är diskret med rördragning och tänker på rummets övriga utformning. Så håll koll så att du inte får trista överraskningar där någon gjort ”rätt men fult”.

6) Återigen, du är beroende av många olika yrkesmänniskor under processen. Säljaren i början och därefter Byggledaren från husföretaget som leder projektet. Dock är det inte denna du kommer att träffa särskilt mycket, snarare den projektledare/arbetsledare som är utsedd av byggföretaget, dvs det byggföretag husföretaget i sin tur anlitat för att bygga själva huset.

Låter det krångligt? Den projektledare/arbetsledare byggföretaget hade på plats för oss upplevde vi som tillgänglig och tjänstvillig. Det var denne som träffade oss ute i huset och han ställde upp för oss. Han rättade också till misstag vi upptäckte på våra platsbesök utan att knöla, han gjorde om helt enkelt. Ibland lite fel men då fick man göra om det också. Andemeningen var ändå god och det uppskattade vi enormt då man stundtals känner sig rätt ensam i ett sådant här stort projekt.

Kom återigen ihåg att det är i början, i den inledande fasen med säljaren som du har störst möjligheter att påverka, så gör det. Tänkt nogsamt igenom allt i ditt hus. Vänd och vrid och diskutera. När väl säljaren lämnat över projektet till byggledaren så har denna en annan roll. Han ska se till att du förvisso får det du beställt, stämmer inte det med din bild så är byggledaren den som måste säga nej till dig. Byggledaren är anställd av husföretaget och har därmed husföretagets intressen att tillgodose. Det är med säljaren du kan ingå avtal så se till att avtalet blir som Du vill, senare är det svårt att hävda något annat.

7) Dokumentera allt. 

Spara nogsamt alla mail och sortera i mappar. Du kommer att behöva gå tillbaka och se vad som sades/skrevs och när. Säljaren kanske inte kan ha koll på varenda detalj så viktigt att du har det. Återigen, säkerställ i skrift att ni förstått varandra korrekt.

8) Tips på verktyg för att hålla ordning på alla aktiviteter

Använd gratisverktyget Trello eller liknande i familjen för enkel översikt där flera personer kan kommentera och driva aktiviteter framåt. Mailtrådar som går fram och tillbaka kommer till slut att bli svårarbetade, vilket är mycket tidskrävande.
(En riktig utmaning är om ni får Trello att fungera med alla personer i husföretaget, Skicka oss ett mail eller kommentar i bloggen om ni lyckas J
Då spar ni många timmars arbete och missförstånd som annars måste redas ut med flera mail och telefonsamtal)

Ni kommer att ha kontakt med flera personer under processen till färdigt hus. Verktyget som till slut främst används är kort och gott mail. Vi försökte minska antalet mail med Exceldokument, vilket fungerade ett tag, men kommunikationen föll efter ett tag tillbaka till mail.

Så vårt tips: Skicka flera korta mail med tydlig ärendetext istället för ett långt som handlar om flera olika saker. Använd Trello eller liknande för att också hålla reda på mailkommunikationen. Dokumentera både in- och utgående mail i Trello, med kort beskrivning och datum/tid när mail skickades. Efter ett tag är det många olika mail samtidigt i ’’luften” skickade från flera i familjen till olika personer i husföretaget, markentreprenörer, KA eller olika kommunhandläggare. Då är det lätt för er att tillsammans synka, följa upp och checka av status mm i Trello eller liknande verktyg.

9) Tips till husföretagen! Gör det enkelt för oss kunder att samarbeta och kommunicera under hela byggprocessen, vare sig det är totalentreprenad eller annan form.

Husföretagens kunskap och verksamhet är att bygga hus, men tänk vilken lycka det hade varit för oss om de också kunnat tillhandahålla ett enkelt Webb-baserat verktyg för att kommunicera under hela processen.

Tips till husföretagen är att kolla in det samtidigt som ni lär er mer om Smarta Hus, det finns stort kunskapsglapp inom det området och stora möjligheter att verkligen bygga moderna och funktionella hus vilket ökar möjligheten till riktigt nöjda kunder och klirr i er egen kassa, Win-Win.

10) Sammanfattning – Kom ihåg
  • Läs på och lär er om alla delar i byggprocessen.
  • Läs på om byggregler i er kommun. Ni kommer att ha en hel del kontakter med er kommun. Bygglovsansökan, tekniskt samråd, tomtbesök och slutsamråd. Var förberedd med korrekta handlingar och att ni vet hur dessa möten går till. Er Kontrollansvarige (KA) hjälper till en hel del med flera av dessa, men ni är byggherrar och har hela ansvaret.
  • Var säkra på att ni och husföretaget tolkar texten i er beställning på samma sätt. Det får inte finnas några tvivel.
  • Låt beställningsarbetet ta den tid som ni behöver, ni kommer att ha igen det senare.
  • Även fast korrekta ritningar finns blir det konstigt nog ibland fel, så var på plats så ofta ni kan och stäm av allt med alla hantverkare, elektriker, rörmokare, plattsättare, även fast det finns en utpekad projektledare som ni också kommunicerar med.
  • Var förberedda så att ni är rustade för att hantera det oförberedda, för det kommer garanterat att inträffa.
  • Se till att ha en pengabuffert. Vi tänkte att vi ville ha koll på alla kostnader redan vid PKK och sedan till själva husbeställningen. Fast vi var ordentliga och tänkte att vi har med allt, dök det upp grejer senare vi trodde ingick eller var mycket dyrare än vad vi kunde tänka oss. Så extra pengar är ett bra råd. Hur mycket beror på er totala husbudget. För oss hade 200 000 – 300 000kr varit bra.
  • På slutet kan det gå fort, slutbesiktning, slutbetalning och slutsamråd, tack och hej. Ni är nu på egen hand i ert nya hus.
    Vi frågade husföretaget om vi kunde få en genomgång på samma sätt som när man köper en ny bil, så att man snabbt lär känna sitt hus och förstår hur det funkar och slipper undra, till exempel; Vad är detta för manick på väggen i hallen? Enkelt exempel kanske, men skönt att slippa undra när man har så mycket annat med inflyttning osv. Men det var inget vårt husföretag erbjöd när vi frågade innan slutbesiktningen. Ni tar sedan på egen hand reda på att det är givaren till golvvärmen. Så om ni tycker att ni skulle vilja ha det, ta upp det med säljaren och få med det i avtalet innan ni skriver på. Så det var allt från oss.

Återkoppla gärna med en kommentar om våra tips hjälpt er i ert husbygge

Lycka till

Please follow and like us:
1+

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *